前三月房地产开发投资增速创3年来新高，超出业内预期

4月17日，国家统计局发布2018年1-3月份全国房地产开发投资和销售情况，今年前3月，全国房地产开发投资21291亿元，同比名义增长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%。

        从投资增速看，10.4%的增速是2017年以来的最高点。而这一数据也是自2015年1月以来的最高增速。

严跃进指出，“开发投资的反弹，确实是超乎预期的，因为逻辑上说，从去年开始的房地产市场调控，其实已经对房地产开发投资形成了部分利空的效应。所以观察当前数据，可以看出，房企投资的节奏非常快。”

         张大伟分析认为：2015年1-2月房地产投资增速为10.4%，房地产投资数据创38个月以来最高记录。而出现投资数据高主要是因为部分城市库存减少，新开工数据开始上涨以及东部、中部及东北数据拉动。

        统计局数据显示，1-3月份，东部地区房地产开发投资12277亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点；中部地区投资4443亿元，增长15.0%，增速提高1.6个百分点；西部地区投资4122亿元，增长2.9%，增速回落0.8个百分点；东北地区投资449亿元，增长1.3%，1-2月份为下降15.3%。

        其中，东北地区投资449亿元，增长1.3%，1-2月份为下降15.3%。

分析人士称，虽然调控影响了一二线城市，但是区域分化明显，东北地区等投资增速的上涨拉动了整体房地产开发投资增速。

        商品房销售数据增速回落

        不过，商品房销售增速呈现回落态势。统计局数据显示，1-3月份，商品房销售面积30088万平方米，同比增长3.6%，增速比1-2月份回落0.5个百分点。其中，住宅销售面积增长2.5%。商品房销售额25597亿元，增长10.4%，增速回落4.9个百分点。其中，住宅销售额增长11.4%。

        而从3月单月来看，房地产销售同比涨幅明显放缓，数据显示，3月份同比商品房销售面积上涨3.2%，销售额上涨6.2%，是最近2年来的涨幅低点。

        张大伟认为，3月份的数据拉低了1-3月销售数据，整体看，房地产市场涨幅在一系列调控下明显放缓。

数据显示，累计公布一季度销售业绩的企业合计30家，这30家销售金额达到了10988亿，同比上涨幅度高达33%。销售面积合计8386万平米，同比上涨了28%。

        张大伟表示，企业之间的分化也明显加剧，部分企业销售依然活跃，但随着调控的加码持续，部分企业销售业绩涨幅开始逐渐放缓。

另据不完全统计，从3月以来，全国超过20个城市再启房地产调控：合计发布房地产调控政策内容达到了26条。叠加1-2月份的调控超过50次，年内前3个月，全国主要城市发布房地产调控已经超过76次。

        库存创43个月新低

        统计局数据显示，截至3月末，商品房待售面积57329万平方米，比2月末减少1138万平方米。其中，住宅待售面积减少954万平方米，办公楼待售面积增加43万平方米，商业营业用房待售面积减少203万平方米。

        数据显示，2014年9月末，商品房待售面积57148万平方米，今年前三月库存创43个月新低。张大伟分析认为，看趋势，三四线库存在继续减少，在一二线进入补库存后，三四线也开启库存短缺时代，当下除个别区域外，库存基本进入平稳时代。

        房屋新开工开始增长

        统计局数据显示，今年前3月，房屋新开工面积34615万平方米，增长9.7%，增速提高6.8个百分点。其中，住宅新开工面积25531万平方米，增长12.2%。

        同时，房地产开发企业土地购置面积3802万平方米，同比增长0.5%，1-2月份为下降1.2%；土地成交价款1634亿元，增长20.3%，增速提高20.3个百分点。

        严跃进指出，按照此前国土部的规定，对于去库存周期偏低的城市是需要积极供地的。近期的调研数据也可以看出，一些非热点的城市正变为热点城市，比如说浙江省的丽水和衢州，过去土地流拍，但现在频出地王，类似土地市场的变动，其实也说明当前土地市场的基本面还是不错的，所以房企拿地方面也会有较好的表现，这会带来很多新的市场机会，体现了三四线城市补库存的窗口开启。当然这背后也要警惕，房企当前也需要积极把控各类风险，因为所谓土地过热也会有各类新的管控内容出现。