地产前景如何？

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国经济20年来以房地产为依赖和动力，只要房市增长稳定，中国经济稳增长就吃了定心丸。所以，无论是经济过热还是收缩，房地产都会成为政府宏观经济调控的主要工具。尽管近些年，政府希望摆脱对房地产的过度依赖，要求地方经济逐渐不再依赖房地产，但去年下半年以来，随着不少地方的房市全面收缩，政府又重启这个宏观调控工具。
不少地方政府开始出台各种**政策，比如从公积金贷款、落户、补贴等方面，转向力度更大的降低住房按揭贷款首付、放松“四限”（限购、限贷、限价、限售）等，松绑城市级别也从三四线不断提高至一线和二线。当前有约15城下调了商业银行住房按揭贷款的首付比，30多个城市放松“四限”（2020年一季度疫情初次暴发时，也仅四个城市松绑限购限售），甚至有不少城市出台限制房价下跌的限跌令。
  
可以说，政府正以极大的行政调控手段来启动房地产市场。有人统计，今年以来，全国地方政府出台的松绑和**政策近200次之多，加上央行指示下商业银行普遍下调按揭贷款利率，财政部房地产税试点范围不增加，以及最近央行再次出台融资支持政策及住建部**房地产需求的政策等。这些**政策可说前所未有，与2018年及2015年相比有过之而无不及。但是几个月过去，房地产市场形势却更严峻了。

房地产市场全面逆转
从中国国家统计局刚公布的1月至4月数据来看，无论从房地产开发投资、住宅开工和住宅峻工、住宅销售情况、住房资金来源的图势还是从房地产景气指数图势来看，都出现了曲线全面向右倾斜，特别是房地产景气指数出现直线式下跌，由去年12月份的100.27下跌到今年4月份的95.89。这意味着中国房地产从年初开始已经全面逆转，而且这种逆转随着4月份以来的XGY情全面蔓延，进一步强化。
尽管疫情受感染人数自高点已回落近一个月，但全中国300多个地级以上城市，仍有40个左右处于不同程度的FK状态。本轮防控强度处于高位已近两个月，持续时间长于过往的一个月左右。这也意味着第二季度的房地产市场形势一点都不容乐观。这些调控政策实际效果十分有限或失灵。
为何说今年以来调控政策基本失灵？刚公布的统计数据是最好的说明。比如，1月至4月份，全国房地产开发投资3万9154亿元（人民币，下同，约8061亿新元），同比下降2.7%；其中住宅投资2万9527亿元，下降2.1%。房屋新开工面积3亿9739万平方米，下降26.3%。住宅新开工面积2亿8877万平方米，下降28.4%。房屋竣工面积2亿零30万平方米，下降11.9%。住宅竣工面积1亿4662万平方米，下降11.4%。商品房销售面积3亿9768万平方米，同比下降20.9%；住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额3万7789亿元，下降29.5%；住宅销售额下降32.2%。房地产开发企业到位资金4万8522亿元，同比下降23.6%。其中，国内贷款6837亿元，下降24.4%；定金及预收款1万5357亿元，下降37.0%；个人按揭贷款8037亿元，下降25.1%。

开发商严重债务危机
这些数据主要呈现在三个方面。一是房地产投资开发、房地产新开工面积及竣工面积都是负增长。中国住房销售模式是以住房预期制为主导，也就是说，居民购买住房先预交款，房地产开发商后建房交购买者。本来，去年房地产销售还处于创历史纪录，今年的开发投资应处于较好水平。但由于去年开始的房地产商开发模式调整，使得不少开发商出现严重债务危机。开发商把收取的住房预售款挪作他用，没有资金建造已经预售的住房或无法交房了。现在，这种情况在许多城市十分普遍，对购买住房者的打击及影响非常大，是影响居民购房意愿的重要原因。
二是全国住房销售出现严重负增长。住房销售面积的负增长为25%，住房销售金额负增长为32%。两者差距7个百分点，意味着房地产市场价格出现全国性普遍下跌。特别是占绝*主体性的三四线城市，房价普遍下跌的幅度会非常大。在此情况下，中国这个以投资为主导的房地产市场，市场预期立即会出现快速逆转，投资者一定会预期进入住房市场面临巨大风险。如果这种情况出现恶性循环，风险会更大。一旦房价出现普遍下跌，任何行政补贴政策所获得的收益、住房按揭贷款利率下降、成本降低的收益等，都无法弥补房价快速大幅下跌所面临的损失。这时，购房者一定不会轻易进入房市，直到市场预期完全逆转。
三是居民的住房按揭贷款负增长25%。也就是说，居民购房融资出现大幅度减杠杆，这是2007年有统计记录以来前所未有的。也就是说，当房市出现全国价格下跌，市场预期出现全面逆转时，居民对房市投资信心开始全面下降，没有意愿再进入市场，“购买住房一定赚钱”的神话有可能正在破灭。近期房地产应用服务商克而瑞调研显示，购房计划暂缓一年以上的人群占比，从春节时的22%激增至66%。即使是2020年初疫情刚暴发时，该比率也仅为21%。此外，冠病疫情管控常态化，也意味着短期扰动长期化。疫情三年，居民收入持续三年受损，同样会压制购房意愿。
近年不少城市出现人口负增长，一些行业突然收缩，居民就业机会减少，三四线城市住房普遍过剩，全球主要国家货币政策收紧及地缘政治风险上升等因素，都会影响居民购房意愿。所以，当前中国住房市场形势，要以传统政策及观念启动并非易事，形势的严重性可能比预估要大。

北极狐

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