三明物业企业3年被欠物业费4000多万！业主却认为……
提起物业费，不愿交的业主们一肚子气，而收不到物业费的物业公司一肚子委屈。2017年，市物业管理行业协会做过一次“三明市物业企业欠费情况调查”，调查涉及全市各县（市、区）有管理项目的物业服务企业66家，调查显示，2014年到2016年，全市物业企业被欠物业费达4500多万元。
“不交物业费是业主对物业服务不满意最直接的反映。”市房屋权属管理中心副主任、市物业管理行业协会会长王宏说，但不交物业费并不是一个解决问题的好办法，因为没有不正当理由而欠交物业费会带来一系列问题，最终损害的还是业主的利益。
现象不交物业费，业主被起诉
2017年，梅列区人民法院收物业费纠纷案件323件，结案323件，调撤279件，判决44件；三元区人民法院收物业费纠纷案件306件，结案306件，调撤168件，判决138件。调撤结果和判决结果均为业主应足额缴交物业费。 2月8日，记者来到梅列法院采访时，梅列区人民法院俞法官的办公桌上堆放了百余份诉前调解审批表，案由就是物业服务合同纠纷，100多名业主因为2015年或2016年没有交物业费而被某物业公司起诉。
法官桌上一大摞物业公司起诉业主的诉前调解审批表在调解过程中，这些业主们拒交物业费的理由有：房屋外墙瓷砖脱落，安全没有保障；空置房，要求物业费打折；物业服务不到位；停车管理混乱；电动车被偷；物业公司和业委会关系不好，听说物业公司随时会被赶走；其他业主不交，我也不交…… “起诉业主，我们也很无奈，我们也希望彼此的关系是和谐的。但不起诉不交物业费的业主，不仅我们收不到他们的物业费，反而有可能会有更多的业主跟风不交物业费，对那些按时交物业费的业主来说也不公平。如果我们服务不到位，业主可以反映，也可以到有关部门投诉，但是不能不交物业费！况且一些问题不是我们物业能解决的，是开发商遗留下的问题，我们也没有办法。”这家起诉业主的物业公司负责人无奈地说。
怪圈拒缴物业费导致恶性循环
2月7日上午9点50分，记者在采访福建三明海欣物业管理有限公司负责人杨绵永时，他正和员工一起在维修省安二期9号楼下水道。一位未交物业费的业主正好经过，杨绵永提醒了一句：“有空去交一下去年的物业费吧？”这位业主回答：“不交，爱起诉去起诉。” “你看，他就看着我们在帮他们做事，还这样说，真是心寒。”杨绵永很是无奈。 杨绵永介绍，2011年12月海欣物业进驻省安二期小区提供物业服务，至2016年上半年，这个小区物业费的缴交率基本可以达到97%-98%，物业公司工作开展相对顺畅，也让这个小区获得了不少荣誉，比如省级示范小区。然而，2016年下半年至2017年底，这个小区的物业费缴交率徘徊在50%左右。 “业主不交物业费直接影响了物业的服务质量。正常收入不够时，我们只能减员，服务质量肯定受影响，不交物业费的业主也就越来越多，这就陷入了恶性循环。”杨绵永说，按省安二期如今只有50%的物业收缴率，公司肯定是亏本的，幸而公司还有服务其他几个小区，资金周转才算相对顺畅，否则可能早就支撑不了。 “你看，我们老总都跟我们一起干活了，多不容易。以前我们想着怎样才能把工作做得更好，如今我们想的是能不能把工资拿回来。”旁边一位员工接过话。 3月3日，在上河城小区，记者看到，一些公共绿地被业主圈为自己的菜地，无论是开车还是步行，记者可以畅通无阻进入上河城的各个小区，小区的门岗保安问都不问。在上真园别墅区，一位业主指着路边被破坏的绿化带告诉记者，“小区的绿化原本是不错的，但是一些业主装修房子的时候任意堆放建筑垃圾导致一些公共绿篱被破坏，物业公司没有负起监管的责任。一些公共绿化带、边坡杂草丛生。”记者随机采访了几位业主，他们反映的问题集中在小区安保、小区绿植养护方面，并且，他们也向物业公司反映过，但是依旧如故。一位业主十分无奈：“不交物业费吧，会被起诉，可是，你看看这样的服务质量，让人怎么甘心交费？”
相关规定“不满意”不能作为不交物业费的理由
“我市物业服务企业服务水平参差不齐，的确存在一些物业服务企业服务不到位的情况。从2009年至今，市物业管理行业协会已经培训2850多人次，但仍不能满足行业需要。但不满意服务不是不交物业费的理由，除非物业服务公司存在重大违约情况。”王宏说。 2016年6月1日起，我市开始实施《三明市物业服务收费实施办法（试行）》，其中第十二条规定：业主应当按照物业服务合同的约定足额交纳物业服务费用，不得以物业企业服务质量未达约定标准、小区环境不佳、路不平灯不明、不予设置违章建筑、其他业主不交物业费等为由拒交物业服务费。
业主享受物业服务企业提供的物业服务，自然应承担相应的义务，其中最基本的义务就是及时、足额交纳物业费。三元区人民法院调解诉裁庭庭长吴永宁介绍，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。
吴永宁庭长说，不交物业费要有正当理由，例如物业服务企业扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费等。但现实中的确存在一个问题，业主举证要花费很多的精力，并且举证程度也不好把握。他建议主管部门可以引入第三方评估机构，公平公正地对物业服务企业行为进行评估。 记者从沙县法院了解到，近年来，沙县法院对恶意欠缴物业费的被执行人采取系列措施：曝光被执行人的姓名、身份证号码、欠缴金额等信息，在当地人流密集场所LED循环播放，在被执行人工作单位或居住社区张贴；冻结被执行人的银行账户，发现一个冻结一个；查封被执行人的房产、土地、林地、股权，发现一处查封一处；限制被执行人乘坐飞机及高铁；限制被执行人进出高消费场所等。
质疑交物业费也有特权？
“我都还没有入住，为什么要交物业费。”陈先生在面对三元区人民法院法官的调解时，很是不解。 吴永宁庭长解释，因为，物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的，否则物业服务关系的稳定性和确定性就会被打破。根据相关规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。例如业主虽然没有入住，但只要是物业服务企业按照约定提供了物业服务，业主就不能以没有享受物业服务为理由而不交物业费。
据王宏介绍，我市部分小区中的业主还存在着“特权”思想，一些公职人员以身份要求减免物业费。“交物业费是公共道德，也是业主本身的义务，公职人员更应该做好表率。”王宏说，我市部分县（市、区）已经开始重视这个问题，探索建立监督公职人员交物业费的机制。 记者从沙县住建部门了解到，沙县住建局正在对公职人员欠交物业费的情况进行摸底，下一步沙县住建部门将联合有关部门对公职人员欠交物业费进行整治。
追问业主委员会该起什么作用？
“之前小区有成立业主委员会，听说是要把海欣物业赶出去，那我们更不想交物业费了。”“之前小区有限制外来车辆进入小区，居民楼下也没有停放车辆的，如今物业把私家车都放进小区了，不整治，我们是不会交物业费的。”这是记者在省安二期采访时，不交物业费的业主们提到频率最高的两个理由。 对此，杨绵永解释，之前小区在成立业主委员会方面存在一些问题，前业主委员会成立后提出要聘请新的物业，但前业主委员会后来又因为一些问题被有关部门撤销了备案，海欣物业继续为小区服务。而就是在这个业主委员会成立前后，物业费的收缴变得困难，很多业主都在观望。 “而停车问题，更是有苦说不出。”杨绵永说，在前业主委员会成立之前，他们是严格把关社区停车问题，在前业主委员会成立后，他们曾与前业主委员会协商联合发函，禁止车主将车辆开进住宅区，并将小区的直道绿化带作为车辆的暂时停放点，以此来解决住宅区交通安全问题，但被前业委会拒绝。因为住宅区的空地属于业主的公摊面积，物业服务企业也没有权力不让业主把车开上来，而且物业服务人员越拦着业主，不交物业费的人就越多。欠交物业费的背后是业主和物业服务公司之间存在矛盾。王宏说，业主委员会原本该是一个桥梁，沟通着业主和物业服务公司，帮助协调解决矛盾，但如果运作不规范，反而更容易引发矛盾纠纷，例如一些业主委员会成立后，不是监督物业公司履行物业合同而是先驱赶物业公司。 业主委员会对于一个小区的安定和谐作用关键，因此，我市有关部门在讨论制定《三明市物业服务收费实施办法（试行）》（后简称《办法》）时就考虑到这点，涉及到交物业费的情况时，《办法》明确了业主委员会的责任：业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，已成立业主大会的，业主委员会应当督促其限期交纳并进行催缴；逾期三个月不交纳的，业主委员会和物业服务企业可以在小区显著位置公布欠费业主名单及欠费情况；若三个月内仍未交清，业主委员会可通过当地报纸、电视等媒体单位催交，也可依法提起诉讼追缴。 要发挥好业主委员会的作用，王宏认为，业主委员会成员在为广大业主服务时，先要提高自身素质，特别是对一些物业相关法律法规的了解。其次，业主委员会要正确定位自己，应该是全体业主意见的执行者而不是直接决策者。
出路提升服务质量是根本
“让业主按时、足额交物业费，关键在提升物业公司的服务质量。”三明市明诚物业管理有限公司负责人张明伟对此深有感触。张明伟介绍，2008年，明诚物业接手三元区三水小区，物业费收缴率都维持在95%以上。2012年左右，小区物业费收缴率一度降至40%。
2014年，张明伟正式接手小区后，进行了全面整改。首先，张明伟和业主委员会进行沟通，同时，提升自身服务水平，例如，完善服务体系，明晰保安、保洁每日、每月、每季度应做事项；接受业主监督，将原本仅在宣传栏公示的内容，拓展到公示至每栋楼；辞去不合格的保安、保洁；对在岗员工进行培训；及时处理投诉意见；加强对设施、设备的维护等等。如今，三水小区的物业费收缴率可以达到98%左右。
除了提升业主“看得到”的服务水平，解决公共收益问题纠纷也至关重要。王宏说，物业与业主之间往往容易在公共收益方面产生纠纷，这个问题可以从“三公”工作入手：明确公共区域、公共设备；明确公共收益、公共支出；明确公示方式、公示时间。 在王宏看来，物业服务企业是离家最近的一个行业，物业服务企业如果做得好，业主的幸福感和获得感是很高的。有了幸福感和获得感，业主自然会更愿意花钱买服务。
建议业主不满意物业服务要正确维权 “服务是不可能做到百分百满意的，但回过头来说，目前，我市评价和考评物业服务企业的方法还不够多，检验‘质价相符’、物业服务企业对合同落实情况的方法也不够多。”王宏这样认为。 如果不能不交物业费，业主该怎么表达自己的不满，又如何维护自己的权益呢？
王宏介绍，在要求物业公司整改行为无果的情况下，业主可以到当地住建局等政府部门进行投诉。住建部门会对投诉进行受理，如果情况属实，会监督物业服务企业进行整改。
但提升物业服务公司服务行为，不是住建部门一家就能够做好的，需要多个部门共同合作。他认为应该是“住建、民政部门牵头，部门联合指导，项目属地管理，发挥社会作用。”王宏以农业生产做了一个比喻：住建部门是物业管理的主管部门、民政部门是社区建设的主管部门，这两个部门相当于“技术员”，而社区和业主委员会是“生产队员”，技术员是发挥指导功能的，他的力量不足以干生产队员的活。业主委员会是桥梁，他承担着代表业主监督物业服务企业落实合同义务的责任，他能更好地去协调解决业主和物业服务企业之间的矛盾。 王宏说，目前，物业服务企业解决业主欠交物业费的办法多是通过诉讼，那么当物业服务公司的服务存在重大欠缺时，业主也可以拿起法律的武器保护自己，让物业服务公司承担其应该承担的违约责任。
||来源：三明日报
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