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三明山水御园小区物业匆匆撤走,小区业主有话要说……

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发表于 2019-5-11 10:06:44 | 显示全部楼层 |阅读模式

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今年1月31日,三元区山水御园小区物业匆匆撤离。随后,小区部分楼栋化粪池外溢、电梯故障、违规搭建等问题接踵而至,引得业主人心惶惶。物业公司为何匆匆撤走?3个月了,小区管理是否重回“正轨”?记者进行了采访。


山水御园营销中心发出的公告


物业费收缴率不足70%
临近春节,山水御园小区物业突然撤离,到底因何而起?
走进山水御园售楼部大厅,大版《关于山水御园一期物业的告知书》及截止2019年1月31日的《业主欠费情况表》依然齐整“上墙”,落款为“山水御园营销中心”。
小区业主到底欠缴了多少物业费?
“业主方面,共欠缴物业费90余万元,其中部分业主以开发商赠送物业费为由拒缴。目前,已追缴20余万元。”小区物业——厦门海联翔物业服务有限公司三明首席负责人袁海洋说,另一部分欠款,为海翼瑞都开发商在空置费,以及物业前期垫付的维修、年检等方面未支付的费用。“欠款200万元左右,按照合同规定,已产生80万元左右滞纳金。目前,公司已对其提出诉讼。”

业主欠缴物业费情况表

作为三元区的“超级大楼盘”,山水御园一期就有15栋,入住1700余户。据透露,包括公摊水电费、材料费、办公费、员工工资等,山水御园物业服务中心每月支出费用为20万元左右。而当时,物业费收缴率不足70%,公司已无法支持正常运转,因此撤离。
三明世纪城小区与山水御园小区相邻,也属于海翼瑞都公司开发楼盘,世纪城小区物业经理张俊宁说,一般而言,物业公司收缴的物业费中,70%左右作为相关支出,30%为盈利部分。“收缴率不足70%,无疑要‘破产’。”
目前,山水御园物业服务中心留下一队清缴小组,清算相关费用,并追缴业主欠缴物业费。“针对拒缴的部分业主,我们将提起诉讼,通过法律途径处理。而此前业主缴纳的装修保证金、押金等费用,经清算小组核算后,将逐批归还业主,大家不必担心。”袁海洋说。
记者从海翼瑞都山水御园方面了解到,目前,山水御园一期剩余未售楼盘不足20套,加上未售车库等产生的空置费并没有多少。有关人士回复,“物业公司所说的200万元左右欠款,有部分为施工单位等方面的欠款,如有需要,开发商将帮助追讨。而物业前期垫付的相关费用,物业公司与开发商沟通、核算清楚后,也会按期支付。”
至于山水御园一期在售楼过程中,开发商承诺“老带新”购房后,赠送老业主物业费的问题,海翼瑞都山水御园方面认为,由于客观原因造成赠送老业主的物业费款项还未下拨,他们正在跟进,希望部分业主能理解,不要以此为由拒缴物业费。

部分业主心有“苦楚”

物业企业与业主之间的摩擦,早已屡见不鲜。就山水御园物业匆匆撤离的举动,部分小区业主大倒“苦水”。
老杨是小区5栋楼栋长,今年71岁。他说,5栋化粪池外溢问题已持续几年,多次反映到物业服务中心,一直未得到解决。去年10月,化粪池外溢严重,物业依然治标不治本,引来业主怨声载道。在老杨的多方奔走后,最近才处理好。然而,物业撤走后,小区6栋、7栋、8栋也出现类似情况,业主苦不堪言。“我们多数人的想法很简单,只要处理好,马上缴清物业费。”
“大多数人在这里买房是为了安度晚年。现在物业公司撤走了,只想着追缴物业费,却丝毫不提遗留的许多问题,我们心里很不好受。”老杨说,服务不到位,是造成部分业主拒缴物业费的主因。

物业撤走后,垃圾随意堆放。

4月16日,记者被拉入“山水维权群”微信群,入群业主130余位。“很多业主因为外墙、顶楼渗水,外墙脱落等原因,需要维权。”14栋的业主陈志红说,2015年,她买了一期123平方米的新房。2016年装修时,发现主卧窗台墙面渗水严重,多次让物业联系开发商维修,并未得到很好的解决,因此,她也拒缴物业费。类似的业主还有不少。
小区热心业主陈先生告诉记者,长期以来,小区顶楼违规搭建,在安全通道摆放杂物,将消防通道擅自违规封闭,使用公摊电给电动车充电等问题凸显,这也与前期物业管理不善有关。“而这些,都可能成为部分业主拒缴物业费的理由。”他说。
部分业主以欠缴物业费的方式“维权”,小区物业负责人袁海洋则表示“挺委屈”。他说,“我们作为前期物业,可以作为沟通的桥梁,替业主向开发商反馈房屋质量问题,至于何时维修,维修效果如何,物业没办法保证。”

业主陈志红家的墙面渗水严重。

眼看着崭新的小区一步步陷入“风波”,许多业主直呼,“很心痛!”他们认为,物业做得不好,做得不到位,业主可以提出建议,或者找寻正常渠道维权,以拒缴物业费作为反抗的举动,相当不理智。
“现在物业撤走了,不仅小区管理和环境卫生方面出现问题,也直接影响了业主的居住体验,未来还可能‘波及’小区房价,试问,管理不好,问题多的小区,谁敢买?”小区4栋业主曾女士说,部分业主为了省下百来块钱的物业费,可能让大家在售房过程中损失几万元甚至十几万元。
业委会成立后公开招标物业公司
“物业撤走后,有人趁乱违规搭建,乱倒垃圾,突然之间,许多矛盾都‘冒’出来了。”三元区城关街道山水社区居委会主任徐秀香说,为了保障小区居民正常生活,三元区住建局、城关街道办事处、山水社区居委会联动,第一时间启动应急预案。
此前,居委会还与三明世纪城物业服务有限公司联系,希望这家物业公司能暂时过来“搭把手”。然而,全体业主投票表明,业主并不愿意世纪城物业接管。因此,今年1月底,在山水御园小区物业未正式撤离之前,小区已通过街道、社区、小区居民推荐等方式,推选出7位居民代表,成立了临时物业管委会。

山水御园小区某楼栋顶层住户正在违建。

“我们准备用三个月时间平稳渡过难关。”徐秀香说,为了维持小区公摊水、电、卫生等方面的基本运转,期间,还每栋挑选出1至2名热心人士作为楼栋长,并向每户征收100元过渡公摊费用。然而,根据4月4日居委会发出的公告,截至今年1月1日,小区已交房1704户,截至3月31日仅收到上缴公摊费用127700元,已支付费用共计73891.93元。“这笔钱用于小区最基本的保障,目前只能维持一个半月。从收缴情况来看,再次征收未必有人响应。”
有业主提到,每户征收100元公摊费用,对面积小的业主而言有失公允,因此“呼声不高”。对此,徐秀香表示理解。她说,待新物业入驻后,将再次进行详细测算,以多还少补的方式,公平合理使用业主缴纳的这笔费用。
徐秀香说,物业公司只给一个月缓和时间,相当于“说走就走”。而山水社区居委会于2018年中旬新成立,对前期情况不太了解,确实有些措手不及。“这几个月大家都非常艰辛,各位楼栋长和业委会筹备组成员都很积极配合。”目前,在小区业主的支持下,业主委员会委员候选人名单已公示,候选人9名。
根据相关规定,这次业委会候选人投票的方式有新变化。“我们通过网络接龙的方式,进行电子投票,可以有效避免因业主在外地无法投票的情况,目前,业委会启动程序依法依规,每个环节我们都严格把控,请小区业主放心。”徐秀香说。
“业委会成立后,将根据全民意愿,公开、公正、公平地招标物业公司。”她说,保洁目前只在小区地下车库、架空层、景观带等公共区域进行,楼道内要由小区居民自行清理,希望业主能理解,携手共渡难关。
建议成立专门物业监督管理机构
根据相关规定,在物业管理区域内,出售并交付使用的物业建筑面积达到50%以上,或者首套物业出售并交付使用已满两年的,应当召开首次业主大会会议,成立业主委员大会。然而,山水御园小区交房多年,入住率早已过半,为何迟迟未成立业委会?
针对小区未成立业委会的原因,市物业管理行业协会会长雷贤伟分析,“可能业主之间存在某些利益冲突,导致无法成立。或者,由于业主主人翁意识和通过正规渠道维权意识不够强烈,认为业委会成立未必能起到应有作用,因此作罢。”
记者从市物业管理行业协会了解到,我市目前有物业小区1000余个,已经成立业主大会和业委会的只有300多个,仅占项目的30%左右。“成立业委会,对加强物业管理,提高业务服务质量,改善物业小区环境具有重要意义。”雷贤伟建议,属地社区要组织、指导辖区内小区成立业委会,并加强对业委会筹建、换届及日常工作的指导和监督。同时,强化业务培训,让业委会成员提高素质和工作能力,真正发挥作用。
针对物业公司与业主之间频频产生的矛盾问题,雷贤伟说,我市于1993年成立第一家物业公司,目前在运营的公司已有百余家,但物业服务行业还没有得到足够的认识和重视,因此,物业服务水平普遍不高,物业管理收费难已经成为影响全行业发展的瓶颈。
如何加快我市物业服务行业发展?雷贤伟建议,政府要成立专门的物业管理工作机构,加强行政监督和管理,并开展各种物业技能和专业培训,实行物业服务行业从业人员持证上岗制度,不断提升物业服务队伍的专业化水平。此外,要建立考核机制,使物业服务行业向优胜劣汰、专业规范的方向发展,并尽快出台全市性物业管理有关法规,加大政府监管力度。
雷贤伟认为,媒体要加强对物业服务行业的宣传,引导业主正确认识自身的责任、权利和义务,树立“花钱卖服务”的消费理念,引导业主依法理性维权。他还建议,把物业管理纳入“创城”总体规划,把相关任务和目标分解落实到物业服务企业,通过“创城”活动促进物业管理水平,改善居民生活环境,实现相互促进和互利共赢。(卢素平 文/图)
来源:三明日报

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